fa شناسایی و تحلیل جزءبازارهای مسکن در کلان‌شهر تهران عمران و شهرسازی عمران و شهرسازی پژوهشي Research <div style="text-align: justify;"><span style="line-height:2;"><span style="font-size:12pt"><span style="direction:rtl"><span style="unicode-bidi:embed"><span style="font-family:Calibri,&quot;sans-serif&quot;"><span style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">مطالعه بازار مسکن در سطح ملی، لزوماً نشان‌دهنده ویژگی‌های این بازار در سطح مناطق نیست</span></span><span lang="FA" style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">. ازاین‌رو مفهوم بازارهای فرعی یا جزءبازارهای مسکن¹ توسط محققان حوزه مسکن مطرح شد. جزءبازارهای مسکن، مجموعه‌ای از واحدهای مسکونی هستند که به شکلی منطقی، از ویژگی‌های مشابهی برخوردارند و درعین‌حال مشابهت کمتری با واحدهای مسکونی در سایر جزءبازارها دارند. شناخت بازار مسکن در قالب بازارهای فرعی، امکان درک و تحلیل بهتر، پیش‌بینی و تخمین دقیق‌تر قیمت مسکن و سیاست‌گذاری مطلوب‌تر را ممکن می‌سازد. در این مقاله شناسایی و تحلیل فضایی جزءبازارهای مسکن در مناطق 22گانه کلان‌شهر تهران با استفاده از 22 متغیر موردتوجه قرار گرفته است. نتایج دو مرحله تحلیل عاملی روی متغیرهای تعیین‌کننده جزءبازارهای مسکن، متشکل از 11 متغیر ساختار مسکن و 11 متغیر ویژگی‌های طرف عرضه و تقاضای مسکن، ارتباط معنادار 21 متغیر را نشان می‌دهد. این متغیرها به 6 عامل</span></span><span style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;"> قیمت و مالکیت مسکن، توانایی تأمین مسکن</span></span><span lang="FA" style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">، </span></span><span style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">عرضه زمین و مسکن، ویژگی فضایی - مکانی، ویژگی زیست‌محیطی و وضعیت رفاهی خانوارها تبدیل شده‌اند. سپس با تحلیل خوشه‌ای و بر اساس عوامل استخراج‌شده، </span></span><span lang="FA" style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">مناطق تهران به 5 جزءبازار مسکن تقسیم شده‌اند. مقایسه میانگین متغیرها در جزءبازارهای مختلف، تفاوت‌ فاحش بین آن‌ها را روشن می‌کند. به‌طوری‌که میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی و هر مترمربع زیربنای مسکونی در جزءبازار 1، به ترتیب 7/5 و 3/4 برابر جزءبازار 5 است. </span></span><span style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;">شاخص‌های مکانی نیز تفاوت‌های قابل‌ملاحظه‌ای را بین بازارهای فرعی نشان می‌دهند. به نظر می‌رسد تفاوت در سطح امکانات و خدمات از عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن در مناطق شهر تهران است. جزءبازارهایی که از قیمت مسکن بالاتری برخوردارند، امکانات و خدمات بالاتری به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین با یک سیاست یکسان نمی‌توان برای همه مناطق برنامه‌ریزی نمود و باید تفاوت ویژگی‌های مسکن در جزءبازارها را موردتوجه قرار داد.</span></span><span lang="FA" style="font-size:11.0pt"><span style="font-family:&quot;B Lotus&quot;"></span></span></span></span></span></span></span><br> <br> <span style="font-size:12pt"><span style="line-height:normal"><span style="direction:rtl"><span style="unicode-bidi:embed"><span new="" roman="" style="font-family:" times=""><span lang="FA" style="font-size:12.5pt"><span style="font-family:"B Lotus""></span></span></span></span></span></span></span></div> <div style="text-align: justify;"><span style="line-height:2;"><span style="font-size:10pt"><span style="unicode-bidi:embed"><span new="" roman="" times=""><span style="font-size:11.0pt">Studying the housing market at the national level does not necessarily reflect the characteristics of this market at the regional level. Therefore, the concept of submarkets or housing submarkets was proposed by researchers. Housing submarkets are a set of dwellings that have similar characteristics. They are reasonably close substitutes for one another, yet relatively poor substitutes for dwelling in other submarkets. Identifying housing submarkets makes it possible to predict housing prices more accurately. Moreover, it helps planners and policymakers to make better decisions. Despite the importance of this issue, few studies have analyzed housing submarkets in developing countries. In this article, spatial analysis of housing submarkets in 22 districts of Tehran City has been considered. The results of two stages of factor analysis on 22 variables consisting of housing structure and characteristics of housing supply and demand variables show a significant relationship between 21 variables. These variables have been reduced to 6 factors: price and ownership of housing, ability to provide housing, land and housing supply, spatial characteristics, environmental characteristics, and welfare status of households. Then, the districts of Tehran are divided into 5 clusters of the housing submarket by cluster analysis. Comparing the average variables in different submarkets will clarify a huge difference between them. So that the average price of each square meter of residential land and each square meter of residential infrastructure in submarket 1 is 5.7 times and 3.4 times that of submarket 5, respectively. Location indicators also show significant differences between submarkets. It seems that the difference in the level of facilities and services is one of the determining factors of housing prices in Tehran. Submarkets with higher housing prices have higher facilities and services. Therefore, it is not possible to plan for all regions with the same policy, and the difference in housing characteristics in submarkets should be taken into consideration.</span></span></span></span></span><br> &nbsp;</div> جزءبازار, مسکن, تهران, تحلیل عاملی, تحلیل خوشه‌ای submarket, housing, Tehran, factor analysis, cluster analysis. ​​​​​​​ 33 46 http://jhre.ir/browse.php?a_code=A-10-4647-1&slc_lang=fa&sid=1 Somayyeh Haghroosta سمیه حق روستا 100319475328460016185 100319475328460016185 No Department of Urban Planning, Faculty of Art and Architecture, Tarbiat Modares University, Tehran, Iran دانشکده هنر و معماری، دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران Mojtaba ‪Rafieian مجتبی رفیعیان rafiei_m@modares.ac.ir 100319475328460016186 100319475328460016186 Yes Department of Urban Planning, Faculty of Art and Architecture, Tarbiat Modares University, Tehran, Iran دانشکده هنر و معماری، دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران Esfandiar Zebardast اسفندیار زبردست 100319475328460016187 100319475328460016187 No Department of Urban Planning, Faculty of Urban Planning, College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran دانشکده شهرسازی، پردیس هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، تهران، ایران