دانشکده هنر و معماری، دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران ، rafiei_m@modares.ac.ir
چکیده: (1488 مشاهده)
مطالعه بازار مسکن در سطح ملی، لزوماً نشان‌دهنده ویژگی‌های این بازار در سطح مناطق نیست. ازاین‌رو مفهوم بازارهای فرعی یا جزءبازارهای مسکن1 توسط محققان حوزه مسکن مطرح شد. جزءبازارهای مسکن، مجموعه‌ای از واحدهای مسکونی هستند که به شکلی منطقی، از ویژگی‌های مشابهی برخوردارند و درعین‌حال مشابهت کمتری با واحدهای مسکونی در سایر جزءبازارها دارند. شناخت بازار مسکن در قالب بازارهای فرعی، امکان درک و تحلیل بهتر، پیش‌بینی و تخمین دقیق‌تر قیمت مسکن و سیاست‌گذاری مطلوب‌تر را ممکن می‌سازد. در این مقاله شناسایی و تحلیل فضایی جزءبازارهای مسکن در مناطق 22گانه کلان‌شهر تهران با استفاده از 22 متغیر موردتوجه قرار گرفته است. نتایج دو مرحله تحلیل عاملی روی متغیرهای تعیین‌کننده جزءبازارهای مسکن، متشکل از 11 متغیر ساختار مسکن و 11 متغیر ویژگی‌های طرف عرضه و تقاضای مسکن، ارتباط معنادار 21 متغیر را نشان می‌دهد. این متغیرها به 6 عامل قیمت و مالکیت مسکن، توانایی تأمین مسکن، عرضه زمین و مسکن، ویژگی فضایی - مکانی، ویژگی زیست‌محیطی و وضعیت رفاهی خانوارها تبدیل شده‌اند. سپس با تحلیل خوشه‌ای و بر اساس عوامل استخراج‌شده، مناطق تهران به 5 جزءبازار مسکن تقسیم شده‌اند. مقایسه میانگین متغیرها در جزءبازارهای مختلف، تفاوت فاحش بین آن‌ها را روشن می‌کند. به‌طوری‌که میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی و هر مترمربع زیربنای مسکونی در جزءبازار 1، به ترتیب 7/5 و 3/4 برابر جزءبازار 5 است. شاخص‌های مکانی نیز تفاوت‌های قابل‌ملاحظه‌ای را بین بازارهای فرعی نشان می‌دهند. به نظر می‌رسد تفاوت در سطح امکانات و خدمات از عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن در مناطق شهر تهران است. جزءبازارهایی که از قیمت مسکن بالاتری برخوردارند، امکانات و خدمات بالاتری به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین با یک سیاست یکسان نمی‌توان برای همه مناطق برنامه‌ریزی نمود و باید تفاوت ویژگی‌های مسکن در جزءبازارها را موردتوجه قرار داد.
حق روستا سمیه، رفیعیان مجتبی، زبردست اسفندیار. شناسایی و تحلیل جزءبازارهای مسکن در کلان‌شهر تهران مسکن و محیط روستا 1401; 41 (179) :46-33 DOI: 10.22034/41.179.33
